Quels sont les risques de l’achat en VEFA ?

L’achat sur plan peut amener à certaines erreurs, qu’il sera difficiles de réparer par la suite. Dans cet articles, nous allons aborder les risques de l’achat en VEFA, et comment y remédier efficacement.

Les retards de livraison dans le cadre de l’achat VEFA

L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un parcours souvent parsemé d’incertitudes, notamment en termes de respect des délais de livraison. La loi protège l’acquéreur en imposant l’indication obligatoire de la date de livraison dans le contrat de vente définitif. En principe, cette date est exprimée en trimestre, donnant ainsi une marge de manœuvre au promoteur.

Il est fréquent que l’acquéreur tolère un délai supplémentaire au promoteur, généralement jusqu’à 30 jours. Mais, passé ce délai, il a le droit d’exiger des dommages et intérêts en plus de la livraison de son bien.

Cependant, le retard de livraison n’est pas toujours imputable au promoteur. Certains facteurs, qualifiés de force majeure ou de causes légitimes, peuvent justifier un décalage dans le calendrier initial. Il s’agit notamment des intempéries, des difficultés techniques, des problèmes de fourniture, des ruptures de stocks ou même de la découverte d’un site archéologique sur le lieu du chantier. Dans ces situations, le délai de livraison peut être repoussé de quelques mois, sans que l’acquéreur puisse prétendre à une quelconque compensation.

Lorsque les retards de livraison surviennent, l’acheteur est protégé par une clause insérée dans l’acte de vente définitif rédigé par le notaire. Selon cette clause, l’acquéreur a droit à une indemnisation qui peut prendre diverses formes. Il peut s’agir de pénalités dues par jour de retard, généralement équivalentes à 1/3000e du prix total d’achat du logement par jour de retard. Cette pénalité commence à courir à compter de la date présumée de livraison. L’indemnité peut également prendre la forme d’un dédommagement des frais réels engagés par l’acheteur en raison du retard (frais d’hôtel, de garde-meubles, etc.).

Risques de malfaçons et de vices de construction : Garanties et recours

L’achat en VEFA comporte également un risque de malfaçons et de vices de construction. Pour pallier à ces risques, l’acquéreur bénéficie de plusieurs garanties légales.

La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer tous types de désordres ou de malfaçons signalés lors de la réception des travaux ou apparus durant l’année suivant cette réception. Les éléments concernés peuvent être la robinetterie, les travaux de peinture, les radiateurs qui fuient, entre autres.

La garantie biennale ou de bon fonctionnement s’étend sur deux ans à compter de la réception des travaux. Durant cette période, le constructeur est tenu de réparer ou remplacer tout équipement défectueux qui peut être retiré sans causer de dommages à l’ouvrage.

La garantie décennale protège l’acquéreur pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

La garantie d’isolation phonique est applicable pendant un an à compter de la prise de possession du bien. Elle protège le premier occupant des nuisances sonores excessives.

Enfin, l’assurance dommages-ouvrage offre une couverture pendant dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement. Elle prend en charge les travaux de réparation en cas de dommages liés à la construction et couverts par la garantie décennale.

Pour mettre en œuvre ces garanties, l’acquéreur doit envoyer au promoteur une mise en demeure pour réaliser les travaux de réparation ou de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. S’agissant des malfaçons relevant de la garantie décennale, l’acquéreur doit également adresser une déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage. Si le promoteur ne donne pas suite à la mise en demeure, l’acquéreur peut engager une action en justice pour faire valoir ses droits.

Risques liés au promoteur : Prévention et recours

Dans le cadre d’un achat en VEFA, l’acquéreur peut également faire face à des risques liés au promoteur. Par exemple, le promoteur peut faire faillite en cours de chantier. Dans ce cas, l’acheteur est protégé par la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA). Cette garantie, obligatoire pour tout promoteur, permet de prendre en charge les travaux nécessaires à l’achèvement du projet immobilier en cas de défaillance du promoteur. Elle couvre également le non-remboursement des sommes versées (dépôt de garantie et acomptes).

Par ailleurs, le promoteur peut décider de modifier le prix de vente après la signature du contrat de réservation. Le montant indiqué dans ce contrat est un prix prévisionnel, susceptible d’évoluer jusqu’à la signature du contrat de vente définitif.

Toutefois, la loi encadre cette augmentation en limitant la variation à 5% du prix initial. Au-delà de cette limite, l’acquéreur a le droit de refuser l’augmentation et peut demander la résiliation du contrat de réservation sans pénalité.

Il peut aussi arriver que le promoteur modifie unilatéralement le plan initial du bien sans l’accord de l’acquéreur. En cas de modification substantielle du plan (surface habitable réduite de plus de 5%, modification de l’agencement des pièces, etc.), l’acquéreur a le droit de refuser ces changements et peut demander la résiliation du contrat sans pénalité.

En cas de litige avec le promoteur, l’acquéreur a plusieurs recours. Il peut tout d’abord tenter une conciliation à l’amiable. Si cette démarche ne donne pas de résultats, il peut engager une action en justice devant le tribunal compétent. Pour cela, il est conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de l’immobilier.

Comment prévenir les risques dans le cadre de l’achat en VEFA ?

Pour prévenir les risques liés à la VEFA, il est important d’être vigilant à toutes les étapes du processus d’achat. Avant la signature du contrat de réservation, il est conseillé de se renseigner sur le promoteur et sur son expérience dans la réalisation de projets immobiliers. On peut notamment consulter les avis de précédents acquéreurs ou demander à visiter des logements déjà réalisés par le promoteur.

Il est également crucial de lire attentivement le contrat de réservation et de comprendre toutes les clauses avant de le signer. En cas de doute, il ne faut pas hésiter à consulter un professionnel du droit immobilier.

Lors de la visite de livraison, il faut être particulièrement attentif et vérifier la conformité du bien avec le descriptif figurant dans le contrat de vente. En cas de malfaçons ou de non-conformités, il faut les signaler immédiatement au promoteur et les inscrire dans le procès-verbal de livraison.

Enfin, il est recommandé de souscrire une assurance habitation dès la remise des clés, afin de bénéficier d’une protection en cas de dommages ou de vices non apparents lors de la livraison.

L’achat en VEFA est un processus complexe qui comporte des risques. Toutefois, avec une bonne préparation et une vigilance constante, il est possible de réaliser son projet immobilier en toute sérénité.

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