Prévision d’une Baisse des Prix de l’Immobilier en 2023 : Impact de la Hausse des Taux d’Intérêt
Un récent rapport du think tank Terra Nova a attiré l’attention de tous ceux qui sont impliqués dans le marché immobilier français. La prédiction selon laquelle les prix de l’immobilier pourraient connaître une baisse d’environ 20% en 2023 en raison de la hausse des taux d’intérêt, a fait l’objet de diverses interprétations, allant de l’enthousiasme des emprunteurs à l’inquiétude des propriétaires vendeurs.
L’Immobilier : Principal Facteur d’Épargne pour les Français
Pour les ménages français, l’immobilier est un sujet de préoccupation majeur. Il s’agit de leur première source d’épargne et représente une part substantielle de leur patrimoine. Environ 58% de ces ménages sont propriétaires de leur résidence principale, dont un tiers est toujours en train de rembourser leur prêt immobilier. La propriété immobilière est considérée par beaucoup comme un signe de stabilité financière et une garantie pour l’avenir.
Comparativement à d’autres pays européens tels que l’Allemagne et la Suisse, le taux de propriétaires en France est relativement faible. Pour augmenter ce taux, il est nécessaire de fournir aux nouveaux accédants des conditions favorables : une offre suffisante de biens immobiliers à des prix raisonnables et un accès au crédit bancaire. La récente hausse des taux d’intérêt bouleverse cette dynamique, entraînant une diminution de la demande immobilière sans toutefois provoquer une contraction notable des prix de l’immobilier.
Hausse Spectaculaire des Taux d’Intérêt
Suite à la guerre en Ukraine qui a causé une forte inflation et une montée des taux obligataires, les taux d’intérêt du crédit immobilier ont connu une hausse importante depuis le printemps 2022. Par exemple, le taux moyen sur 20 ans qui était de 1% en décembre 2021 est désormais d’environ 3,50%. Un ajout de 100 points de base, soit 1%, réduit le pouvoir d’achat immobilier de 10%.
La cause principale de cette hausse significative des taux d’emprunt est la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne. Dans le but de juguler l’inflation et de ramener l’inflation vers l’objectif de 2% en zone euro, la BCE a augmenté ses taux directeurs, dont le taux de refinancement, qui est passé de 0% à 3,75% entre juillet 2022 et mai 2023. En même temps, le taux de l’OAT 10 ans, un emprunt obligataire de l’État français considéré comme un actif sûr, a fortement augmenté après être resté en territoire négatif pendant longtemps, se situant autour de 3% depuis janvier 2023.
L’Impact de la Hausse des Taux sur le Marché Immobilier
L’augmentation des obligations à long terme diminue l’attrait de l’actif immobilier, qui est plus risqué à bien des égards : moins de liquidité, risque de vacance, risque de non-paiement des loyers, risque de réglementation défavorable, risque de devoir effectuer des travaux de rénovation, risque de moins-value à la revente. Ainsi, que ce soit pour l’investisseur immobilier ou le propriétaire occupant, ils attendent d’un investissement immobilier une prime de risques, qui peut se matérialiser soit par un rendement courant supérieur aux obligations d’État, soit par une plus-value attendue en fin de détention.
Baisse Prévue des Prix de l’Immobilier en 2023
Au cours des dernières années, l’accès au crédit immobilier était facilité grâce aux taux d’intérêt historiquement bas. Les ménages pouvaient ainsi profiter d’un effet de levier sur leur capital et améliorer le rendement de leurs fonds propres. Cependant, avec le coût d’un crédit sur 20 ans maintenant supérieur à 3%, ils ne bénéficient plus d’un effet de levier sur un investissement dont la rentabilité est inférieure au coût de la dette.
Les économistes qui ont rédigé ce rapport estiment qu’une baisse des prix de l’immobilier de l’ordre de 20% est cohérente. Elle permettrait de compenser en partie l’augmentation constatée depuis le début des années 1990, qui n’est pas justifiée par l’augmentation des loyers. Afin de rendre l’immobilier suffisamment rentable par rapport aux autres actifs, en particulier les obligations d’État, une baisse significative des valeurs d’achat serait nécessaire.
Emprunteurs Versus Propriétaires
Du point de vue des primo-accédants, une baisse des prix de l’immobilier est une aubaine. Terra Nova considère même que c’est « macro économiquement soutenable et socialement nécessaire ». Pour compenser la hausse des coûts des prêts immobiliers, il est essentiel que les prix de l’immobilier baissent en conséquence. Sinon, les bénéficiaires seraient les ménages aisés qui peuvent payer comptant.
Par contre, la situation est différente pour les propriétaires. Ils essaieront probablement de « ralentir la baisse des rendements et des valeurs en exigeant des mesures de soutien fiscales et budgétaires » : déductibilité des intérêts d’emprunt, baisse des droits de mutation, baisse de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
L’Impact de la Hausse des Taux sur l’Immobilier
La hausse des taux d’intérêt a déjà un impact considérable. La demande immobilière est en chute libre et la baisse du volume de transactions qui en découle précède toujours celle des prix, qui sera beaucoup plus lente. Terra Nova appelle les autorités à éviter un krach dans l’immobilier neuf et à mettre en place des mesures d’urgence pour soutenir le secteur de la construction.
Il est peu probable que les taux d’intérêt des crédits immobiliers retombent à leur niveau de fin 2021 dans un avenir proche. La stabilisation des taux directeurs de la BCE pourrait ne se produire qu’en 2024. Cela signifie que tout ménage qui s’endette aujourd’hui pour acheter une maison ne pourra pas compter sur une renégociation ultérieure de son crédit pour récupérer du pouvoir d’achat.
Pour éviter que la hausse des taux n’appauvrisse davantage les ménages emprunteurs, il est indispensable que l’ajustement des prix immobiliers soit important. L’ajustement des prix est une solution pour permettre aux ménages les plus modestes de ne pas être pénalisés par la hausse des taux.
En somme, l’année 2023 pourrait apporter des changements significatifs sur le marché immobilier français. La prévision d’une baisse des prix de l’immobilier d’environ 20% pourrait bouleverser le secteur. Néanmoins, elle pourrait également offrir de nouvelles opportunités, en particulier pour les primo-accédants. C’est un moment crucial pour suivre de près le marché et ses tendances, afin de prendre des décisions éclairées et rentables.
