Démembrement de SCPI : un procédé sous-côté
L’investissement dans les SCPI en démembrement est souvent négligé par les investisseurs, malgré sa capacité à offrir une entrée non conventionnelle dans le monde de l’immobilier papier. L’option de démembrement temporaire de propriété, suggérée par la société de gestion, offre un large éventail d’avantages, dont une décote significative sur le prix des parts. Par conséquent, cette approche peut être plus appropriée dans certaines situations par rapport à un investissement standard dans une SCPI de rendement, en particulier pour l’accumulation d’un patrimoine immobilier à un coût réduit.
Éclaircissement sur le démembrement de propriété de SCPI
Pour apprécier pleinement le démembrement de propriété de parts de SCPI, il est essentiel de comprendre ce que signifie la pleine propriété :
La pleine propriété, communément appelée propriété, consiste à jouir entièrement d’un bien immobilier. Cela signifie que vous êtes libre de vendre, de conserver ou de recevoir des loyers si le bien est loué.
La pleine propriété peut être scindée en deux droits distincts :
- L’usufruit
- La nue-propriété
Démystifier le démembrement
Il existe deux types de démembrements :
- Le démembrement viager est le plus courant car il est généralement rencontré lors des successions, en particulier lorsque l’un des parents décède avant l’autre. Le conjoint survivant devient alors usufruitier et les enfants deviennent nu-propriétaires. Dans ce cas, l’usufruitier continue de jouir du bien ou de recevoir les revenus s’il est loué. La plupart du temps, ce type de démembrement facilite la transmission aux héritiers. Il permet de protéger le conjoint survivant et d’optimiser la fiscalité sur les futures attributions de succession.
- Le démembrement temporaire est une répartition de la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour une durée spécifiée. À la fin de ce démembrement, qui peut durer de 3 à 20 ans, l’usufruitier perd ses droits et le nu-propriétaire devient automatiquement le plein propriétaire. C’est ce qu’on appelle le remembrement.
Lorsqu’un investisseur acquiert des parts de SCPI en démembrement, les durées de détention des parts peuvent varier de 3 à 20 ans.
Démembrement SCPI en nue-propriété : une option attrayante
La nue-propriété est une composante du démembrement qui offre une manière alternative d’investir dans les SCPI. L’investissement en nue-propriété prive l’investisseur des revenus provenant des parts. Cependant, en échange, l’investisseur bénéficie d’une réduction sur le prix de la part à l’achat. Cette décote, souvent comparée à une réduction, peut varier de 20 à 30% en fonction de la durée de démembrement choisie. Connu sous le nom de clé de répartition, ce rabais est plus conséquent lorsque la durée de détention est longue. Par conséquent, l’acquisition de parts en démembrement représente une solution intéressante pour investir en SCPI. En effet, l’investisseur peut acquérir un nombre de parts plus important avec le même budget.
Les avantages de l’achat en nue-propriété
La décote offerte par la société de gestion n’est pas le seul attrait de la nue-propriété. Voici ses autres avantages :
- L’exploitant, détenteur de l’usufruit du bien, assume toutes les charges pendant toute la durée du démembrement,
- Le prix de souscription reste inchangé : pas d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et pas de modification du niveau de fiscalité,
- L’accès à l’immobilier à un coût réduit. Aucun frais supplémentaire lors du remembrement. Le prix de la part augmente naturellement,
- Les héritiers peuvent obtenir directement la pleine propriété grâce à la transmission prévue de la nue-propriété,
- L’impôt sur la plus-value est allégé. De plus, il n’y a pas de durée minimale de détention et sa part peut être cédée à tout moment.
Le démembrement SCPI en usufruit est l’équivalent du démembrement en nue-propriété organisé par la société de gestion. Généralement détenue par une personne morale, l’usufruit de parts de SCPI permet la jouissance du bien immobilier, c’est-à-dire la perception des rendements. Cette solution est pertinente pour un épargnant s’il bénéficie d’impôts atténués et qu’il recherche d’importants revenus supplémentaires immédiats. Il est également judicieux d’y investir pour imputer des déficits fonciers. À noter que l’usufruitier supporte aussi les charges du bien ou des parts qu’il possède.
Le démembrement SCPI en usufruit est donc une solution avantageuse pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier de revenus supplémentaires immédiats, tout en profitant de certains avantages fiscaux. Cependant, comme pour toute forme d’investissement, l’investisseur en usufruit doit être conscient des charges potentielles associées à l’exploitation du bien.
Contraintes du démembrement de SCPI
L’investissement en démembrement SCPI comporte certaines contraintes que l’investisseur doit prendre en compte. Comme pour toute forme d’investissement, il existe un certain niveau de risque. En plus des risques généraux associés à l’investissement SCPI, tels que les variations possibles du prix des parts et les revenus non garantis, l’investissement en démembrement temporaire de SCPI implique un engagement à long terme. L’investisseur doit être prêt à bloquer son investissement pendant toute la durée du démembrement. Il ne pourra pas revendre ses parts pour récupérer son capital avant la fin de cette période.
En outre, si l’investisseur est un nu-propriétaire, il ne percevra pas de revenus de la SCPI pendant toute la durée du démembrement. Il devra attendre la fin de la période de démembrement pour commencer à percevoir des rendements.
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Questions fréquentes
- Qui perçoit les plus-values de cessions d’actifs dans le cadre du démembrement temporaire ?
Pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui perçoit tous les rendements générés par la SCPI. En effet, le nu-propriétaire ne devient propriétaire qu’à la fin de la période de démembrement, lors du remembrement. C’est uniquement à ce moment que le nouveau propriétaire commence à percevoir tous les bénéfices émanant de son investissement. Ainsi, dans le cadre d’une plus-value sur les cessions d’actifs, le nu-propriétaire ne perçoit aucun rendement pendant la période de démembrement.
- Quelles sont les grandes étapes du démembrement temporaire ?
Le démembrement temporaire comprend deux étapes majeures : le démembrement et le remembrement. Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et de percevoir tous les rendements. À la fin de cette période, lors du remembrement, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire et peut commencer à percevoir des rendements.
- Pourquoi choisir d’investir dans une SCPI en démembrement ?
L’investissement dans une SCPI en démembrement présente de nombreux avantages. L’un des principaux avantages est la décote importante sur le prix de la part lors de l’achat. En outre, pendant la durée du démembrement, il n’y a pas de fiscalité sur les dividendes, car ils ne sont pas perçus par le nu-propriétaire. En outre, les sommes investies en nue-propriété sont exclues de la base imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En plus de placer son argent de manière pertinente, l’épargnant réalise une économie d’impôts, qui peut être significative.
- Que se passe-t-il à la fin d’un démembrement de part de SCPI ?
Au terme de la durée du démembrement, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire des parts de la SCPI. Il commence alors à percevoir des rendements. L’usufruitier n’entre alors plus dans l’équation de l’investissement.